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Müssen Mieter Schimmel selbst beseitigen?
Vor zwei Wochen hatte Nina T. ihren Vermieter darüber informiert, dass sich in ihrer Wohnung dunkle Schimmelflecken zeigen. Nun hat sie die Miete gekürzt. Prompt vereinbarte der Eigentümer einen Besichtigungstermin - und gibt nun der jungen Frau die Schuld! Sie habe nicht richtig gelüftet und ihre Möbel falsch aufgestellt, lautet der Vorwurf, und müsse für die Beseitigung aufkommen.
Darf der Vermieter vorschreiben, wie sie ihre Möbel aufzustellen hat?
Er kann nicht nachträglich vorschreiben, wo Nina T. ihre Möbel aufstellen darf, solange vorher im Mietvertrag dazu nichts geregelt ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter Schimmelbildung hinter den Möbeln vermeiden möchte und deshalb darauf besteht, dass an bestimmten Wänden keine Möbel gestellt werden, bzw. einen erheblichen Abstand zur Wand einhalten. Das Landgericht Mannheim stellte in einer neuen Entscheidung (Az. 4 S 62/06) klar: In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern - wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt - Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.
Kann bei Schimmel immer gemindert werden?
Nein, es kommt auf die Ursache an. Oft kann nur ein Sachverständiger feststellen, ob falsches Lüften des Mieters oder die fehlerhafte Bausubstanz den Schimmel verursacht hat.
Was mindert sich?
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. So lautet die aktuelle Entscheidung des BGH (VIII ZR 347/04).
Um wie viel mindert sich die Miete?
In der Praxis geht man häufig von veröffentlichten Urteilen aus und schätzt. Die Höhe der Minderungsquote hängt stets vom Einzelfall ab. Maßgeblich ist, um wie viel sich die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung reduziert. Oft entscheidet das Gutachten des durch das Gericht bestellten Sachverständigen. Es kommt ohnehin auf die umstände des einzelfalles an. Das LG Berlin (GE 1991, 625) hatte beispielsweise in einem Fall entscheiden, dass 80% der Miete gemindert werden kann, wenn alle Räume sind durchfeuchtet und von Schimmelpilz befallen sind.
Was muss Nina T. beweisen?
Ist Schimmel und Feuchtigkeit deutlich sichtbar, zunächst nichts. Der Vermieter muss nachweisen, dass der Schaden nicht wegen zu dünner oder schadhafter Außenwände entstanden ist. Wurde der Schimmelbefall nicht durch Baumängel verursacht, muss Nina T vortragen, dass sie geheizt und gelüftet hat. Oft bleibt aber strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben. Deshalb werden häufig Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger bestimmt dann die Schadensursache.
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